Vytvořte nájemní smlouvu na byt nebo dům online — bez registrace. Vyplníte strany, nájemné, kauci a pravidla užívání a stáhnete hotový dokument ve formátu PDF; volitelně i editovatelný DOCX.
Sestaveno dle § 2235–2301 OZ (nájemní smlouva na byt)
PDF ke stažení ihned po zaplacení, volitelně DOCX
Pokrývá dobu určitou i neurčitou, kauci a zálohy na služby
Vhodné pro pronájem bytu, domu nebo jeho části
Strukturovaný obsah obvyklý pro tento typ dokumentu, sestavený podle vašich podmínek.
Před platbou si zkontrolujete strukturu dokumentu i zadané údaje. Konečný rozsah se odvíjí od zvolené varianty a doplňků.
PDF připravené k vaší závěrečné kontrole a podpisu.
Údaje o stranách, částky, data a další informace z formuláře doplněné do dokumentu.
Přehledně oddělená ustanovení a podpisové bloky podle zvoleného typu dokumentu.
Editovatelný DOCX pouze tehdy, pokud si tento volitelný doplněk vyberete v objednávce.
Určeno pro standardní situace. Nejde o individuálně právně posouzený dokument; u složitého nebo sporného případu využijte advokáta.
Níže shrnujeme témata, která v běžném pronájmu bytu nebo domu nejčastěji řešíte. Nejde o individuální právní poradenství — u nestandardních situací je vhodné obrátit se na advokáta.
Nájemní smlouva dává smysl, když pronajímáte byt, dům nebo jeho část jiné osobě a chcete mít písemně zachycené podmínky nájmu. Typicky ji uzavírá vlastník nemovitosti s nájemcem — ať už jde o dlouhodobý pronájem, pronájem pokoje nebo pronájem na dobu určitou.
Písemná forma je u nájmu bytu nebo domu zákonným standardem. Pomáhá předejít nejasnostem ohledně výše nájemného, záloh na služby, kauce, pravidel užívání i ukončení nájmu.
V praxi by smlouva měla jasně identifikovat pronajímatele a nájemce, popsat pronajímaný byt nebo dům, uvést výši nájemného a způsob platby, rozlišit vlastní nájemné a zálohy na služby a zachytit výši jistoty (kauce).
Dále je vhodné mít v dokumentu dobu nájmu, pravidla užívání (např. domácí zvířata, kouření, podnájem), stav při předání a základní ustanovení o ukončení nájmu.
U nájmu na dobu určitou strany sjednají konec nájmu konkrétním datem. Po jeho uplynutí nájem zpravidla končí, pokud se strany nedohodnou na prodloužení nebo nové smlouvě.
U nájmu na dobu neurčitou platí zákonná pravidla výpovědi. Nájemce může vypovědět bez udání důvodu; pronajímatel jen ze zákonných důvodů. U bytu bývá výpovědní lhůta tři měsíce — přesné podmínky závisí na konkrétní situaci a znění smlouvy.
Nájemné a zálohy na služby (voda, teplo, elektřina ve společných prostorách apod.) je praktické v smlouvě oddělit. Ujasní to, co je samotné nájemné a co se vyúčtovává zvlášť.
Jistota (kauce) nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Ve smlouvě by mělo být uvedeno, za jakých podmínek se vrací a z čeho lze případně započítat nedoplatky. O vrácení kauce a potvrzení o jejím převzetí píšeme v samostatném článku.
Předávací protokol zachycuje faktický stav bytu při předání — odečty měřidel, předané klíče, vybavení a viditelné závady. Není náhradou nájemní smlouvy, ale doplňuje ji tam, kde smlouva sama o sobě nestačí prokázat, v jakém stavu byl byt předán.
U nového pronájmu dává smysl protokol sepísat při předání bytu a nechat podepsat obě strany. Více o tom, co do protokolu zapsat, najdete v článku o předání bytu nájemci.
Ukončení nájmu se řídí tím, zda jde o nájem na dobu určitou nebo neurčitou, kdo dává výpověď a z jakého důvodu. Výpověď musí být písemná a dodržet zákonnou nebo smluvní výpovědní lhůtu.
Podmínky ukončení je vhodné mít v nájemní smlouvě nastavené předem — sníží to riziko sporů o platnost výpovědi nebo termín skončení nájmu. Přehled základních pravidel najdete v článku o výpovědi z nájmu bytu.
Mezi časté chyby patří nejasné rozlišení nájemného a záloh, chybějící nebo příliš vysoká kauce, neurčité pravidlo pro zvýšení nájmu, absence předávacího protokolu a vágní ustanovení o ukončení nájmu.
U pronájmu v roce 2026 často řešíte i valorizační doložku nebo způsob, jak ve smlouvě promítnout růst nákladů na energie. I zde platí, že čím přesnější je znění, tím méně prostoru zůstává pro pozdější neshody.
Detailnější články k jednotlivým tématům — bez nutnosti opakovat celý obsah na této stránce.
Pokud chcete řešit i předání bytu a potvrzení o převzetí kauce, pokračujte tematickým balíčkem pro pronajímatele.
Pokud si nejste jistí, kterou cestu zvolit, pomůže vám orientační stránka Dokumenty pro pronajímatele. Dokumenty pro pronajímatele.
Všechna povinná pole jsou označena *
Přesná identifikace výrazně zvyšuje vymahatelnost smlouvy.
Vyplň co nejpřesněji, zejména OP a adresu.
Tady se rozhoduje, jestli je byt ve smlouvě popsán profesionálně, nebo jen přibližně.
Základ každé funkční smlouvy je jasný termín, cena a splatnost.
Tohle je přesně ta část, která při sporu rozhoduje o škodě a vrácení kauce.
Stav měřidel při předání
Tady nastavuješ, jak tvrdý nebo měkký režim bude smlouva mít.
Základní varianta obsahuje standardní dokument. Rozšířená varianta přidává širší rozsah klauzulí a praktičtější podklady.
Základní varianta obsahuje standardní dokument. Rozšířená varianta přidává širší rozsah klauzulí a praktičtější podklady.
Potřebujete také předávací protokol, odečty měřidel a potvrzení o kauci? Zobrazit Balíček pro pronajímatele. Pokud si chcete nejprve ujasnit, která cesta je pro vás vhodná, otevřete dokumenty pro pronajímatele.
Doporučená doplnění
NÁJEMNÍ SMLOUVA O NÁJMU BYTU
uzavřená dle § 2235 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
I. SMLUVNÍ STRANY
Pronajímatel:
Jméno a příjmení: ................
Rodné číslo / datum narození: ................
Trvalé bydliště: ................
Číslo OP: ................
Nájemce:
Jméno a příjmení: ................
Rodné číslo / datum narození: ................
Trvalé bydliště: ................
Číslo OP: ................
II. PŘEDMĚT NÁJMU
Adresa bytu: ................
Dispozice: ................
Výměra: ................
III. DOBA NÁJMU
Začátek nájmu: ................
Předání bytu: ................
Doba nájmu: určitá do ................
IV. NÁJEMNÉ A PLATBY
Měsíční nájemné: 0 Kč
Služby: 0 Kč
Celkem měsíčně: 0 Kč
Kauce: 0 Kč
PŘEDÁVACÍ PROTOKOL
k nájemní smlouvě k bytu na adrese ................
Pronajímatel: ................
Nájemce: ................
Datum předání: ................
Počet klíčů: 2
Známé vady / poznámky: Bez zjevných vad.
Po zaplacení získáte výstup odpovídající zvolené variantě ihned ke stažení, připravený k závěrečné kontrole a podpisu.
Vyplňte prosím: jméno pronajímatele, jméno nájemce, adresu bytu, výši nájemného, datum začátku nájmu, datum konce nájmu (doba určitá).
Zobrazí se náhled dokumentu připraveného k odemčení