Krátkodobý pronájem bytu a Airbnb 2026: Co sjednat ve smlouvě

1. Airbnb není vždy jen podnájem

Krátkodobé přenechávání bytu přes platformy typu Airbnb může být z pohledu vztahu nájemce–pronajímatel posuzováno jako přenechání bytu třetím osobám nebo porušení účelu nájmu. Záleží na tom, kdo byt nabízí, komu, v jakém rozsahu a za jakým účelem. Vztah mezi provozovatelem a hostem ale nemusí být klasický nájem; často se blíží ubytovací službě.

Pokud nájemce byt pronajímá dál, může jít o podnájem podle § 2274 občanského zákoníku — ten obvykle vyžaduje souhlas pronajímatele, pokud smlouva nestanoví jinak. Pokud nájemce sám provozuje krátkodobé ubytování hostů, může být posuzován jinak: jako porušení smluveného účelu nájmu (bydlení vs. ubytovací provoz) nebo jako provoz, který podléhá dalším pravidlům pro ubytovací služby.

Soudní praxe upozorňuje, že krátkodobé ubytování přes platformy nemusí naplňovat účel bydlení, ale spíše ubytovací potřebu. Nejvyšší soud se v minulosti zabýval i výpovědí nájemci, který byt využíval ke krátkodobému ubytování přes Airbnb nebo Booking — výsledek závisí na konkrétních okolnostech a znění smlouvy.

2. Proč nestačí ústní dohoda

U nájmu bytu zákon vyžaduje písemnou formu. V praxi je písemná smlouva zásadní hlavně kvůli důkazům o tom, co bylo sjednáno — nájemné, doba nájmu, zákaz nebo povolení podnájmu a pravidla užívání bytu. I u kratších nájmů je písemná smlouva praktickým standardem, protože bez ní je těžké prokázat, co strany sjednaly.

• •Ústní zákaz podnájmu se v sporu obtížně dokazuje — stačí, že nájemce popře, že souhlasil s omezením.
• •Platforma (Airbnb apod.) není smluvní strana nájmu — vztah mezi pronajímatelem a nájemcem řeší jen nájemní smlouva.
• •Správce domu nebo SVJ často vychází z nájemní smlouvy a domovního řádu; bez jasné úpravy hrozí stížnosti sousedů a sankce vůči vlastníkovi.

3. Co ve smlouvě výslovně upravit

Pro pronajímatele bývá nejbezpečnější varianta výslovný zákaz přenechávání bytu třetím osobám za úplatu, včetně krátkodobého ubytování přes online platformy, pokud to nechce povolit. Pokud podnájem nebo krátkodobé ubytování povolujete, smlouva by měla obsahovat alespoň:

• •rozsah povoleného podnájmu (celý byt / jen pokoj, max. počet hostů),
• •odpovědnost nájemce za škody, hluk a chování hostů,
• •povinnost dodržet domovní řád a pravidla SVJ,
• •možnost ukončení nájmu při opakovaném porušení (smluvní pokuta nebo výpovědní důvod),
• •informaci, že nájemce odpovídá za plnění povinností provozovatele ubytování, pokud je v dané lokalitě vyžaduje.

4. Provozní a registrační povinnosti

Krátkodobé ubytování hostů může v konkrétní lokalitě podléhat dalším pravidlům — například ohlašovací povinnosti hostů u obce, místním poplatkům z pobytu nebo požadavkům na evidenční knihu ubytovaných. Rozsah povinností se liší podle typu objektu, délky pobytu a vyhlášek obce.

5. Rizika pro pronajímatele i nájemce

6. Nejčastější chyby

1. 1Mlčení smlouvy o krátkodobém ubytování — vzniká prostor pro spor, zda šlo o dovolené užívání bytu, podnájem, přenechání třetím osobám nebo porušení účelu nájmu.
2. 2Povolení „pro přátele" bez vymezení — v praxi se snadno rozšíří na komerční pronájem.
3. 3Chybějící pravidla pro hosty — počet osob, noční klid, klíče, úklid po odjezdu.
4. 4Podnájem bez souhlasu vlastníka — nájemce pronajímá dál byt, který sám nemá v nájmu s povolením podnájmu.